Первый месяц рынка земли в Украине: полет «ненормальный» - эксперт дал советы, как это исправить

Прошел месяц, как в Украине стартовал рынок земли сельскохозяйственного назначения, однако результаты проведенной работы в регионах оставляют желать лучшего. Именно поэтому соучредитель инвестиционного объединения Land Club, председатель Госгеокадастра (2019-2020), эксперт по земельным отношениям Денис Башлык рассказал, как можно исправить ситуацию. Закон, который отменил запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения, был принят 30 марта 2020. В то же время, возможность купить или продать эту землю - отсрочили до 1 июля 2021 года. То есть, более чем на год. Такое решение принимали с целью предоставления всем участникам земельных правоотношений, прежде всего, государству, возможности подготовиться к открытию рынка. Теперь, когда прошел месяц с момента запуска рынка земли, можно проанализировать готовность государства к открытию рынка земли с учетом уже практического опыта, а не чисто теоретического размышления. Государственный реестр прав На самом деле, готовность Государственного реестра прав на недвижимое имущество до открытия рынка земли можно оценить высоко. Весь новый функционал, разработка которого раньше могла занять годы, как было с окошком для регистрации цены аренды, был готов и успешно протестирован до 1 июля 2021 года. Регистрация намерений продажи, фиксация наличии субъекта первоочередного права, регистрация использования первоочередного права и другие новеллы земельного закона - сегодня функционируют бесперебойно. Единственной глобальной проблемой остаются периодические паузы в работе самого реестра. Впрочем, это глобальная проблема функционирования всех государственных реестров, не только в контексте рынка земли. Государственный земельный кадастр (ГЗК) Ситуация с обеспечением функционирования рынка земли со стороны Государственного земельного кадастра - менее оптимистична. По закону предполагается, что нотариус по данным Государственного земельного кадастра проверяет наличие у субъектов первой очереди (недропользователей) и факт максимальной концентрации земли в одних руках. При этом, на момент открытия рынка земли в ГЗК было подключено около 800 нотариусов из общего количества 6494. Такое положение вещей, на самом деле, в большей степени связан не с отсутствием желания самих нотариусов подключаться. Сначала подключения к ГЗК было неоправданно дорогим удовольствием, а затем возможность подключения и вовсе приостановили. То есть, в начале лишь 12% нотариусов потенциально могли осуществить сделку купли-продажи в соответствии с процедурой. Что же касается возможности проверки субъекта первой очереди (недропользователя), то сегодня на публичной кадастровой карте есть информационный слой с полигонами предоставленных спецразрешений на добычу полезных ископаемых. Однако официального статуса эта информация не имеет. То есть, возможность официально и быстро проверить наличие субъекта первой очереди - отсутствует. Проверка концентрации земли в одних руках с помощью обмена информацию из ГЗК также стала проблемой из-за того, что соответствующий функционал не был разработан. Впрочем, тут на помощь пришел Государственный реестр вещных прав, в котором сегодня нотариусы имеют возможность осуществить проверку количества земли в одних руках по ИНН. Законодательные коллизии Открытым остается и вопрос урегулирования владения землей сельскохозяйственного назначения на праве общей совместной собственности. Сегодня возникла ситуация, когда супруги не могут владеть землей в соответствии с предельной порога концентрации. Если, например, муж владеет 100 га, то жена уже не может владеть 100 га, ведь 50 га принадлежит ему на правах общей совместной собственности. То есть, возникает ситуация, когда Закон о земле позволяет каждому иметь до 100 га в собственности, а Гражданский кодекс вносит коррективы в такое утверждение. Также в этом контексте открытым остается вопрос по владению землей сельскохозяйственного назначения на праве общей совместной собственности иностранцами. Например, человек-украинец покупает землю, а у жены гражданство другой страны. Проведение сделки в один день, если интересы третьих лиц не нарушаются Сейчас возникла ситуация, когда нотариусы не имеют единого подхода к правильному оформлению сделки купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения в один день, не выдерживая процедуру ожидания двух месяцев после регистрации сообщения намерения о продаже. То есть, даже при условии, что покупатель, продавец и арендатор договорились о сделке, - чтобы выполнить полностью требование Закона, нотариусу нужно или регистрировать сообщение о намерении и проводить сделку через 2 месяца. Или арендатору нужно расторгнуть договор аренды земельного участка, чтобы не заходить в двухмесячную процедуру, влекущую за собой соответствующие расходы и риски. Об уплате налогов при первой продаже У нотариусов отсутствует единый подход по использованию льгот к уплате налогов при первой продаже. Так, законом предусматривается наличие льгот по земельным участкам размер которых не превышает нормы бесплатной приватизации. Нормы бесплатной приватизации различаются в зависимости от года и деления на бывших колхозов, также также является бесплатной приватизацией. То есть, у всех разный подход к тому, что делать с участками, площадь которых превышает 2 га (сегодняшние нормы бесплатной приватизации). Распространяется ли льгота только на 2 га, а все что выше - уплачивается полноценный налог? Вообще, участки, превышающие 2 га не подпадают под льготу? Вопрос остается открытым. Поэтому, принимая во внимание весь спектр технических и законодательных проблем, неясностей и работу государственного аппарата в режиме "пожаротушения" (иначе назвать проведения Министерством юстиции Украины учебных вебинаров для нотариусов 1 июля - невозможно), большинство нотариусов сегодня или отказываются пока проводить сделки купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, или же ставят очень высокие цены на проведение сделок - 10 000 грн за сделку. На самом деле, их можно понять, ведь конечная ответственность за нерабочее функционал или наличие законодательных пробелов ложится именно на них.

"Объективно, домашнее задание по подготовке к полноценному функционированию рынка земли государственный аппарат выполнил на тройку, поэтому остается надеяться, что доработка имеющихся проблем будет оперативной. Чтобы рынок земли не превратился из "победы года" в "разочарование года", - подытожил эксперт Денис Башлык.